Tags: рынок недвижимости

Информация правит миром.

Пока я определялся с районом, придумывал критерии и всячески мечтал о квартире, я нарыл всего ничего ресурсов.
Во-первых и в-главных, это — Онлайнер (а конкретнее, Жилая недвижимость. Общие тенденции.)
Их слогану «Вам может это показаться смешным, но это самый крупный и уважаемый форум о недвижимости в РБ» я поверил. Мониторя топик, я достаточно быстро въехал в тенденции на рынке, аргументы «понижал» и «повышал», а также «застабилов». Особенно радовали (как обычно) редкие вбросы с конкретными примерами по квартирам с непоправдано завышенной и рекордно низкой стоиомостью.
Там же меня познакомили и с realt.by.
Когда я рыл информацию по конкретной квартире, которую и собирался покупать, я как-то убедился, что остальным сайтам весьма и весьма далеко. Если на риэлте под 5000 квартир, то остальные сайты с трудом до нескольких сотен дотягивают.
Ну и особая моя радость, это ежедневная статистика (cписок добавленных за сутки квартир, список изменения цен).
Уже не обязательно было вбивать названия интересующих меня улиц, чтобы увидеть новые предложения, или изменения цен. Сразу всё было понятно.

Collapse )

Выбор местоположения квартиры.

Для начала накидал критериев идеального местоположения.
Возле метро. Не далее 10 минут пешком. Так привык. Ветка не важна. Новые станции метро считал уже построенными. Да, машина есть, но я часто езжу и на общественном транспорте. Да и ко мне в гости не только ведь на автомобилях будут ездить.
Бесплатное место для парковки в пешеходной доступности.
Развитая инфраструктура. Магазины, поликлиники, детские сады.
Collapse )

Вторичка? Пошутили, да?

Вторичный рынок также ужасен.
Квартира с историей по-любому. В ней кто-то жил до вас. Счастливая это была семья, или наоборот; алкаши или многодетная приличная семья; наследная квартира, или выехавшая за рубеж. Лучше не заморачиваться на психологическом аспекте. В конце-концов, достоверно известно, что отдельные дома в Минске строятся на месте бывших кладбищ.
Как правило, в таких квартирах до вас жило много квартирантов. Будьте морально готовы находить в почтовом ящике всяческие эксклюзивные предложения, рекламные буклеты, предупреждения, извещения, вызовы, повестки и т.д. и т.п. И всё аналогично с телефонным номером.
Но даже если покупать «только стены», то эти стены в старом доме. Гарантированы проблемы с трубами (отопление, водопровод, канализация); ожидаемы проблемы с электропроводкой; вполне реальны проблемы с окнами и балконом. Однако, в доме может быть подвал. И в этом подвале у вас может быть ячейка. Но по-любому многое уже исчерпало проектный срок жизни и требует замены.
Стены точно будут кривые (кто ж заморачивался при строительстве современными стандартами?), потолки в лучшем случае без трещин (но гарантированно кривые). В квартире точно будет плесень (но её будет очень сложно найти при предпродажном осмотре). Но помимо растительности, будет ещё, конечно же, и живность. Клопы, вши, муравьи, тараканы, мокрицы, пауки, моль; мыши-крысы, голуби, кошки, летучие мыши.
Ваши соседи — это старики, или просто пожилые люди. Чаще — алкоголики. Многодетные семьи. Быть может, переполненные квартиры (детки подросли, обзавелись своими семьями, но разъехаться не могут, ибо нет бабла). Если совсем-совсем не повезёт, то где-то и притон найдётся.
Парковка возле дома? Не, не слышал. Узенькие дворовые проезды, забитые бордюры дороги.
А планировка? Совмещённые санузлы в хрущёвках, проходные комнаты, маленькие кухни.

Квартира: новая или вторичка? Новая!

Конечно, новая!
Даже несмотря на все недостатки.

Влезая в строительство на этапе котлована, вы никогда не знаете, когда строительство закончится, сколько денег она из вас вытащит, хватит ли кредита. И, конечно, не стоит заморачиваться над тем, когда же вы расплатитесь с кредитом и что будете делать, если вашей зарплаты перестанет хватать на выплату ежемесячных платежей.
Покупая уже построенную квартиру, вам всё равно придётся ждать два года, пока дом даст окончательную усадку, а только затем можно будет приступать к чистовому ремонту.
Оба года вы будете жить в атмосфере перфоратора, запаха краски и других сопутствующих строительству элементов.
Никогда нельзя быть уверенным, что какой-нибудь мажор на первых этажах не снесёт все несущие стены в своей квартире.
Новый дом — это не гарантия отсутствия проблем. Наоборот, изучите тот же Онлайнер: промерзающие стены, трещины, перепады высот на полу до 15 сантиметров, косые плиты, гниющие и разваливающиеся стеклопакеты. В особо тяжёлых случаях получаете абсолютно все проблемы, которые присущи старым квартирам: неработающая вентиляция (и повышенная влажность), плесень на стенах, прорывы канализации и водопровода и т.п.
Новый дом — это неопределённость с полным пуском. Первое время вы не можете быть уверенным, что в доме работает лифт, есть горячая и холодная вода, газ, электричество.
Вселяясь в новый дом, вы никогда не знаете, кто будет вашим соседом. Вы лишь можете быть уверенными, что рядом с вами будет жить определённый процент людей, нуждавшихся в улучшении жилищных условий.
Новые дома, в большинстве своём, находятся в зоне интенсивного строительства. С соответствующим видом из окна, грязью под окнами и т.д. В микрорайоне ещё нет инфраструктуры (магазины, детские сады, больницы, школы, банки и т.д.). Покупая дом с прекрасным видом из окна, уже через полгода можно будет лицезреть не вид, а глухую стену соседнего дома. А если не повезёт, то через открытое окно вы будете непринуждённо разговаривать с соседями из соседнего дома. А то и здороваться за руку с проезжающими мимо водителями.
Пусть не вводит в заблуждение полупустая парковка возле дома. Лучше посмотрите на окна тёмным вечером. А ведь каждая пока ещё тёмная квартира, буквально через два года (когда дом прекратит давать усадку и в квартире сделают ремонт) будет заселена. И этот заселившийся будет ставить свою машину где-то рядом с домом.

Смета на ремонт

Вводную можно и на отдельный пост раскатать, но недоумевать я хочу по другому поводу.
Т.к. найти строителей на нужный период "сегодня на завтра" нереально, я по-честному позвонил нужному человеку за 3 месяца до начала ремонта и дал "на выбор" три месяца для начала. Получилось, что у прораба есть полгода для выбора момента, когда начинать у меня ремонт. Его всё устроило, "вснуть в расписание" он осилил. Что ж, теперь можно приступать к согласованию перечня работ и их стоимости. О материалах разговор тоже будет, но это как бы следующий этап (надо ж в принципе понять, чего будет делаться и чем будет делаться).
Прораб с меня попросил план квартиры. А дальше, мол, он дораспросит меня, чего не хватает.
Перефотографировал из паспорта квартиры; сделал собственные обмеры. Добавил развёрнутый комментарий по всем пунктам и подпунктам, которые вспомнил. Т.к. никому вроде не жмёт, я и сам не торопился. Тем более сроки не оговаривали. За неделю сделал. Отправил. Звоню проконтролировать получение. "Абонент не доступен" (перед этим специально оговаривали, что звонить можно чуть ли не круглосуточно, в любой день недели). И так две недели. Ну, бывает, уехал отдохнуть.
Дозвонился, письма нет. Удивился, повторил. Перезваниваю через час - да, есть. Что характерно, тот же адрес (из адресной книги выбирал), то же письмо форвардом. По мне, так классическая "отмазка". Тем более, что под моим руководством он проконтролировал, что письмо не свалилось в спам.
Выдерживаю ту же паузу (неделю), перезваниваю с вопросом "доколе?". Удивление на той стороне. Да, действительно, за час до моего звонка отправлено.
Читаю. Негодую.
В смету включены вполне нормальные моменты о которых я не подозревал. Например, "Установка перфорированного уголка" (2$/м.п.). Но на схему ж глянуть можно, а? У меня ж не только ж тот угол, который он усмотрел беглым взглядом. У меня ж, аж 3 ниши в коридоре. При высоте 2.75 потолка - это аж 33$ разбежки получается! Что, сумма мелкая? Ок, мелкая.
Читаю дальше. Демонтаж плитки. То, что за ванную комнату за демонтаж плитки 139.60$ просят - это мы ещё отдельно будем обсуждать. В контексте, что входит в эту работу и когда плитка считается демонтированной. А также, почему демонтаж ванны, унитаза не прописаны отдельным пунктом. И то, что в смете нигде нет графы "вывоз мусора".
Но, простите, шо-то я не наблюдаю графы "Снятие краски". Они что, намереваются штукатурку уладывать прямо по краске? Дык не согласный я! И фиолетово мне, что это по технологиям допускается (быть может). Только больше мне верится, что не включено это в работу. Тупо пропущено.
Внимательно смотрю по плитке. Чётко написал в сопроводительной записке, что плитка будет не только в ванной, но и на кухне (т.н. "фартук", однако ж вполне так себе промышленные 6 кв.м. получилось). Он читал эту записку? (кстати, "Укладка плитки с зафуговыванием" 20$/кв.м.)
Полы мои многострадальные. "Снятие краски, выравнивание, покраска". 20$/кв.м. И на словах формулировочка, что не любят они [непосредственные исполнители] этим заниматься. Ну-с, допустим. А плинтусы планируете ставить? А снимать? А по сметам других ремонтов, что в интернете валяются, вижу я, что пару сотен долларов могут плинтусы потянуть. Особенно деревянные.
Трубы отдельным пунктом попросил в стену не вмуровывать. Закатать их в пластиковый короб и оставить в доступности. Но что ж я вижу в смете? Штрабление (водопровод), Штрабление (канализация), Штрабление, укладка, заделка; Заделка штраб. Я для кого буквами писал, какие работы я запланировал?
И где, спрашивается, раздел по электрике? Жалкие три строчки в смете на 8 точек? Простите, но в одном коридоре у меня запланировано 6 точек! (звонок, телефон, верхнее освещение, выключатель, пара свободных розеток). По квартире под 50 получается.
А щиток? Это ж отдельная эпопея!

Негодую.
Как предварительная, эскизная, эта смета вполне так себе даёт соориентироваться.
И пункты дают представление о серьёзности планируемых работ. К примеру, о том, что отделка оконных откосов "тянет" столько же, сколько подготовить и наклеить обои в комнате; или почти столько же, как сделать полы.
Но за неделю я выкатил полную схему со всеми размерами. А в ответ получил смету, общую сумму в которой, даже на первый взгляд, надо увеличивать раза в 1.5.

Капитальный, основательный, но косметический

Навеяло обсуждением Выравнивать ли пол?.
"У одного моего знакомого" в квартире неприятный запах. Источник запаха и причина - неизвестны.
Что попробовали.
Основная причина, как казалось, неработающая вентиляция. Привет ЖРЭО, заявка отправлена, работают.
Проветрили сквозняком. Типа заменили воздух в квартире. К сожалению, источник запаха в квартире.
Убрали ковры, дорожки, мебель до состояния "стены и пол". "Тональность запаха" слегка изменилась. Выяснилось, что в квартире жили ещё и котики. В коридоре туалет стоял, в одной точке. Но, жили. Ситуация почти не изменилась.

Снять обои, покрасить полы - это, что называется, стандарт. Но нет уверенности, что запах полностью уйдёт.
Можно сбить штукатурку, сорвать полы (деревянные). Это уже другой объём работ. Есть ли смысл?
Ну, допустим, хочется уверенности. Допустим, дерево с полов будет снято. Лаги заменены. А что вместо них укладывать? Лаги - фанера (шумка) - ламинат? Или стяжка - шумка - ламинат?
Что скажет общественность?