?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Ипотека в кризис

... или как я взялась решать квартирный вопрос. Грех теперь не сделать большой обзор этого процесса, со сдачей паролей и явок - вдруг кому пригодится. Букв будет очень много;)

Шарообразный сей предмет
Бывает нужен нам порою,
Ведь думать надо головою
и способа другого нет. (с)

В принципе, ничто не предвещало - как вы помните, девушка я небогатая, одна зарабатывающая на большую семью, а потому даже мысль о квартире в мой бюджет плохо вписывалась. Но в какой-то момент (как сейчас помню - где-то в сентябре) стала откуда-то выползать идея, что все-таки надо вложиться деньгами, а то жалко, если они пропадут (напомню, про кризис простым гражданам типа меня еще было неведомо) и постепенно вылезла идея о квартире, но не в Москве, а области. А из области у нас что оптимально? правильно, славный город Серпухов, поскольку возле него у меня дача, там Ока и заповедник, оттуда ходит электричка практически мне под окна - чем не вариант?

Часть 1. Выбор квартиры.
Некоторое время я посвятила перекапыванию инфы по недвижимости в сем славном поселении. Были примечены и выписаны некоторые адреса на предмет "поехать-посмотреть". И снарядив фотоаппарат поперлись мы в этот милый город рассматривать окрестности.
В общей сложности что я могу вам сказать?.. В основном городская застройка состоит из панельных "хрущевок", который рука не поднимается рассматривать как "вложение". Несколько приличных кирпичных многоэтажек по центральным улицам, но там объявлений о продаже я не видела. Совсем в центре там в основном стоит нечто нежилое двухэтажное и явно этак позапрошлого века постройки, что тоже не рассматривалось. Некоторое количество новостроек, на которые я тоже обратила внимание (ну все лучше чем хрущевка), но денег там просили совсем-совсем на пределе моих возможностей, а рядом (практически в сосновом бору) торчали милейшие коттеджики, похожие на пряничные домики (с ценой от самолета, как потом выяснилось).
В завершение осмотра города мы подались за железную дорогу, ибо мама уверяла, что там "такие сказочные домики и так тихо". Первое, что мы там сделали - это заблудились во дворе какой-то новостройки. Наконец кое-как вылезли, поехали по искомому адресу - там рядом что-то продавалось. Мало того, что проезд на нужную улицу оказался заложен и пришлось петлять по кварталам (к слову о транспортной доступности), так когда мы нашли эту улицу (вполне прилично обозначенную на карте), выяснилось, что она больше похожа на проулок после бомбежки и две легковушки там просто не разъезжаются. Инфраструктура тоже не блистала развитостью, то есть магазинов я там особо не приметила; уже не говоря о близости вокзала - все время слышать, что "такой-то прибывает" и "такой-то отправляется с такого-то пути" - сомнительная радость. Ну и очередная важная деталь - дома двухэтажные, возрастом наверно старше моего, а значит скорее всего с деревянными перекрытиями, что ни один банк в ипотеку не одобрит. Пролетаем по совокупности факторов;)
На том я осмотр города завершила, выбравшись из этого отростка какими-то закоулками, и однозначно решила, что здесь лучше брать новостройку, на более-менее внятную вторичку тут надежды нет.

Далее я стала перекапывать варианты с новостройками - кто и что там возводит, ибо понятное дело, что у застройщика дешевле, чем через агенство. Выбор был невелик (это не стратегически важная территория типа Мытищ или Красногорска) и пал он (с размаху) на СУ-155. В Серпухове они предлагали несколько вариантов (включая новостройку, в которой мы заблудились) из которых что-то было уже близко к завершению, а что-то в процессе постройки. Мои же познания о прелестях того или иного квартала сводились к тому, что в Ивановских двориках селиться не стоит - если рядом с нами на Окской перенесли всю промзону, то тут ничего переносить не стали и понастроили домой на огромных пустырях. И вокруг в основном автосервисы и хладокомбинат. А потому я обратила свой взор на другой строящийся дом, вроде достаточно приличной конструкции и во в меру зеленом районе.
Попутно я почитала всякого про это самое СУ-155 - как всегда "говна самовар". В том смысле, что довольные клиенты особенно не перекапывают форумы и не пишут туда - они просто живут и радуются. А вот которые недовольны.... Но и тут я выяснила четко волне определенный обнадеживающий момент - СУ стоит криво, долго и нудно, но пока еще никто без квартиры не остался. А то что долго... ну так все же понимаем где живем и раньше чем через 5 лет на постройку дома (точнее, въезд в него) рассчитывать нечего, чего верить, что "мы сейчас как купим, как переедем" - ага, это в новостройку-то. Давайте будем честными сами с собой и не будем надеяться на обязательное чудо. Если оно случится - ну здорово, денег сэкономим, но вообще-то в смету его никто не закладывал. А Киса, как почетный архитектор нашего королевства, сказала, что сейчас все криво строят, но в принципе все и поправить можно (кроме совсем уж дыр на улицу).

Итак, к этому моменту я остановилась на новой двушке, как однозначные плюсы выведя для себя следущее:
- обращение напрямую к застройщику избавляет от излишних поборов в лице брокера и риелтора;
- до сдачи дома будет время подкопить денег на ремонт;
- не будет проблем с проверкой чистоты квартиры и предыдущих владельцев;
- надежнее брать у крупного застройщика, а не хрен знает кого.

Часть 2. Банки и деньги.
Тут, надо сказать, кризисом все-таки начало веять, но меня это не остановило. Всякие аналитические журналы писали, что мол скоро московская недвижимость ого-го как подешевеет - процентов на 20, "не меньфе"(с). Но поскольку считать я люблю и, надеюсь, неплохо умею, я рассудила, что в данной ситуации что 6 лимонов за квартиру, что 5 - лично мне погоды не сделают, у меня их все равно нет. А потому я продолжила копать в выбранном направлении, тем более, что у СУ случились акции невиданной щедрости скидки, которыми просто грех не воспользоваться.

Тут мы еще с Лехой очередной раз заехали в Серпухов посмотреть на эти самые новостройки. Желаемое мной место имело вид фундамента, залитого дождем, рядом торчали 11 этажей соседнего корпуса, наискось садовые участки и кладбище. Почесав в репе и поняв, что тут нам никто ничего не покажет, мы поехали на следущий объект. Там оба дома уже стояли, даже уже скамейки с тротуарчиками наляпали. Мы там отловили дежурную тетеньку и она нам показала кузькину мать отделанную муниципальную квартиру (а то на голые бетонные стены у меня фантазия не срабатывает). Квартира оказалась трешкой (в этом доме других не осталось), чуть больше моей нынешней, но все равно из серии "очень-эконом-жилье". Впрочем, мне например дико, когда говорят "да там маленькая трешка, 100 метров всего" - для меня это большая. Впрочем, я живу почти в скворечнике по таким меркам;) Мама тут же сказала, что лучше уже построенную трешку, чем недоделанную двушку, тем более в кризис - на том и порешили. Тем более, что о скором окончании строительства и раздачи собственности говорили новые двери на лестницах - то есть кто-то уже делает ремонт и получил ключи.

Следущим этапом я пошла в банк (ну вообще-то, по уму сначала ходят в банк или в агенство, а уже потом ищут подходящую квартиру, но тут я решила, что раз они дружат с СУ, то как-нибудь договоримся). Выбрать банк было несложно - из дружественных СУ банков худо-бедно подходили по ставкам и срокам только МБРР и Росбанк. В последний я и пошла, разузнала что и к чему, взяла список документов. Попутно я озадачилась первоначальным платежом и поскольку вклад мне внезапно снимать не хотелось я опять же все посчитала и решила взять внутренний кредит на работе, а как вклад дозреет - отдать. Вобщем, некоторое количество времени я что-то ксерила, собирала, кучковала и рассылала (очень вовремя в конторе сломался ксерокс). К слову сказать несмотря на обширный и дикий список документов для ипотеки собрала я их без особых проблем, за день практически - что-то наксерила, взяла выписки в банке за полгода, из бухгалтерии прислали всякий НДФЛ с трудовой. То есть бегать за экзотическими бумажками типа выписки из домовой книги или копиями паспортов бабушки с дедушкой мне, слава богу, не пришлось. Я, правда, стормозила - анкету можно было скачать с сайта и заполнить спокойно дома, а в результате мне это пришлось делать в банке, подвисая на вопросах юрадреса моей конторы и подобных вещах. Но вроде ничего, сдала без проблем.
Далее началось время ожидания. Чесно говоря, не особенно томительного, я вобщем-то относилась ко всему совершенно спокойно - получится - ну и зашибись. Но периодически я все-таки звонила и переспрашивала - как там? Первой отожгла контора, точнее Промсвязьбанк, который предоставляет деньги для внутренних кредитов. На очередное мое "как там" мне сказали, что уже все подписано и можно отправлять в банк документы, только условия кредита банк немножко изменил. Просила я у них, надо сказать, 20 штук баксов под 12%, мне же предложили только в рублях и под 25%. Тут я, мягко говоря, удивилась и сказала, что я спасибо-пешком-постою. Ибо снятие вклада и возврат процентов обойдется сильно дешевле такого кредита.
К этому времени я окончательно выбрала квартиру и зарезервировала ее в СУ в наивной надежде, что банк управится с рассмотрением за 10 дней и я куплю именно эту, да еще и попаду в скидки. Ага, щаззз. Банк сильно задумался, я потеряла некоторые деньги на резервировании, и решила подождать - с гарантийным письмом из банка оно гораздо дешевле. Опять же, я наивно полагала, что получив одобрение в банке можно сразу все оформить - фигушки. В банке очередь на сделку и может пройти 2-3 недели до покупки, даже если ты уже точно знаешь, что покупаешь, а не ищешь.
Наконец и банк разродился. Денег мне дали чуть меньше, чем я просила (а просила я сильно с запасом), с более высоким процентом (12 вместо 10.5, но тут уже с кризисом все понятно) и взнос не меньше 20%. Я поскребла по сусекам и решила, что как-нибудь справлюсь. У банка были свои приколы, конечно, - например расчетный счет там платный (в отличие от Сбера или Промсвязи), а мне их придется держать 2 штуки - валютный и рублевый, так что за 15 лет набежит будь здоров сколько. Но самый большой плюс новостройки, пожалуй, на момент сделки - деньги перечисляются безналично, то есть не нужно платить еще и немалые проценты за обналичку и за аренду ячейки.

Часть 3. Некоторые нюансы на местности.
Сделка - это конечно все прекрасно, но не надо забывать, где мы живем;) И соответственно, через какой универсальный интерфейс все это делается;) То есть все это мракобесие занимает достаточно времени (и спасибо любимому начальству, что я могла спокойно бегать по делам) и все инстанции предпочитают работать в те же "с 9 до 6". то есть непосредственно сделка у меня заняла, например, неделю, точнее 5 рабочих дней. Подписать документы в СУ - они прошляпили и на день опоздали, у них менеджер ушел в отпуск, факса нет, по электронке документы послать не могут, так что я сама бегаю, сканирую, отправляю по почте в банк (вообще-то это все должно делать СУ, но препираться с ними и качать права совершенно неэффективно). Оформить страховку - созвониться, объяснить кто я и что вообще хочу, попересылаться анкетами по почте и опять поперезваниваться, теперь уже с банком. На следущий день самой пришлось ехать в страховую (ни про каких курьеров, что привезли бы документы на сделку, речи не идет), все вычитывать (ну как и любой договор), перелопачивать, подписывать и ехать в банк. Где еще больше вычитывать и подписывать (в сумме листов 80 наверное) ;) Тут же выяснилось, что в страховке стоит мужской пол. То есть это все по-совковому нудно и долго - ждали курьера с новой страховкой (экстренно, значит, может, зараза), пыталась оплатить страховку и % за открытие счета (нет, перечислить с уже имеющегося тут в банке счета мы не можем, только наличными в кассу) - там подвисли какие-то товарищи, которые видимо тоже что-то покупали и считали деньги, судя по количеству пачек миллиона за три наличными.
Но и сделка так или иначе завершилась, теперь осталось усердно расплачиваться с кредитом, причем график платежей там у них тоже очень смешной - в принципе аннуитетные платежи (как они считаются можно посмотреть тут), но внутри него так загадочно располагаются долг и проценты, что прям диву даешься. Ну да ладно, фиг с ними. Но на этом сделка не заканчивается!!! Через день деньги доходят пешком до СУ, оно генерирует вексель, я как дура прусь опять на совсем другой конец города за векселем, а потом тащу его в банк на еще более другой конец города. Все это по традиции сопровождается диким количеством бумажек, раздумьями персонала, ожиданиями и прочими прелестями. И как полагается все конторы находятся от метро в 15 и более минутах ходьбы (чтоб не скучно).
Это я все к чему? Что сделка не моментальна, она долгая и нудная, плюс всякие форс-мажоры.

Часть 4. Не менее важные мелочи, или жизнь после сделки.
До этого этапа я еще не дожила, а потому буду теоретизировать.
В принципе все эти непосильные финансовые сложности можно немного облегчить путем, предусмотренным государством. Раз в жизни (после 2001 кажется года) можно получить налоговый вычет с затрат на покупку и ремонт жилища. Раньше сумма, с которой этот вычет возвращался была равна 1 млн. рублей, теперь задним числом с 1 января текущего года сделали с 2 млн. рублей. То есть если вы резидент РФ (или проводите на территории ее определенное время в году, кажется около 80%) и платите налоги (положенные физлицам 13%), то после некоторой беготни по инстанциям можно получить, соответственно, 260 тыр. - не то чтоб много, но подспорье в ремонте. Или можно получить не единовременно, а озадачить своего работодателя отдавать вам эти 13%, а не в налоговую, пока все положенные 260 тыр не иссякнут и не будут вами получены. Ясен пень, что если з/п сильно грязная не белая, то этими вычетами вы будете получать деньги по мелочи до второго пришествия, если раньше у налоговой не возникнет вопроса - а откуда у вас при таких хреновых белых доходах (типа 10000) появилась квартира?! Поэтому, ИМХО, в таком случае лучше вообще молчать в тряпочку. А если у вас нормальная белая зарплата, то сделав такой ход конем вы себе увеличите зарплату на эти самые 13% (по крайней мере на некоторое время).
Более того - если вы выплачивали ипотечный кредит (или в процессе его выплачивания), то вы имеете право на вычет с процентов, но уже не с фиксированной суммы, а со всех, даже если вы их заплатили 8 миллионов. То есть каждый год берется справка в банке и чапается в налоговую, которая после некоторой волокиты добавляет к упомянутым 260 тырам 13% от ипотечных процентов. Только если выбрать вариант с получением у работодателя, то больше своей зарплаты вы ежемесячно все равно не получите, просто это будет происходить дольше.

Но и тут не без приколов. Со вторичкой наверно все так просто бы и было, но у меня первичка. А пару лет назад был принят 214 закон о работе девелоперов с инвесторами, который теоретически защищает инвесторов (тех кто вкладывает деньги в строящееся жилье, в данном случае) от обмана со стороны строителей. Но вот беда - строителям так неудобно. Не потому что все обмануть хотят, а потому что финансово там как-то не складывается по этой схеме (что-то там типа деньги есть а использовать их нельзя и ограничений очень много). А значит, чтоб хоть как-то жить, столичные строители (за Москвой и Питером закон вобщем-то работает) придумали другие варианты, например вексельную схему, имеющуюся у меня. То есть платишь деньги по сути дела за вексель, а при достройке дома и получении прав собственности на квартиру вексель гасится и эти деньги обмениваются на квартиру. Левовато, конечно - вексель с квартирой практически никак не связан, и если вдруг решишь погасить этот вексель, то кроме денег, обесценившихся за это время, ничего не получишь. Обнадеживает только то, что пока никого не обманули, без квартиры никто не остался и банки спокойно работают с этой схемой. Но есть один нюанс - банк выдает кредит на покупку векселя, а не ипотечный (кредит меняется в момент оформления собственности на новостройку). То есть:
1) пока не будет собственности нет смысла ходить в налоговую за вычетом (можно было бы выпендриться, если б расчет шел чужим векселем, например Сбербанка, но тут СУ выписывает свой)
2) при вексельной схеме со всех процентов, которые будут уплачены до права собственности и переоформления кредита в ипотечный, не удастся получить вычет. А как вы знаете, в аннуитетных платежах первые годы основную долю занимают проценты, а не основной долг, то есть если вы пять лет сидите в обнимку с векселем (точнее, он в залоге у банка) и ждете собственности, то вы заплатите львиную долю процентов с кредита, а вычет с них - не получите.
А с другой стороны - если купить новостройку и прям сразу делать в ней ремонт - ну вобщем-то не то чтоб накладно, но скорее всего денег в этот момент просто нет;) Хотя это и компенсируется некоторым удовлетворением от мысли, что скоро наступит право собственности, да и дом уже построен, а не на стадии котлована, который неизвестно когда и во что продолжится.


Часть 5. Веяния кризиса (обзорное).
Как я уже говорила, в это время у нас плавно (или не очень) наступил кризис, а я поняла, что очень, в принципе, вовремя успела. Повезло, кто понимает о чем я;) Банки практически перестали давать кредиты под первичку, да что уж говорить - многие вообще от ипотеки отказались, а действия остальных породили анекдот - "в России смертную казнь заменили ипотекой под 25%". Поскольку деволоперы тоже кушать хочут и куда-то построенное (или не совсем) жилье надо девать, то они начинают снижать цены, давать всяческие скидки (мне их досталось почти по 2 тыр с метра) - лишь бы купили. Но поскольку банки насупились и не хотят первичку, то приходится как-то выворачиваться самим. Первым "изобрел ипотеку" ( а точнее внедрил рассрочку с процентами) все тот же СУ-155, за ним потянулись остальные. Да только тут получается беготня по кругу - скидки-то вроде есть, но процент по рассрочке выше, чем раньше по ипотеке, выходит баш на баш и народ опять никуда особенно не бежит (народ частично паникует, а частично выжидает). Поэтому даже если недвижимость упадет на 20-30%, то сильной возможности ее купить все равно как-то не будет. Или она гораздо меньше чем была до этого.
Опять же в связи с кризисом пишут всякие ужасы о ипотечных заемщиках - ну так никто же не отменял думать головой, тем более в кризис. А некоторые описанные там товарищи отъехали крышей и без кризиса, просто осознав, что за жилье вообще-то придется сильно переплатить. Так вот - надо обязательно тщательно размышлять перед таким шагом, считать деньги и возможности, думать головой (повторюсь) - и будет вам счастье;) И жилищное в том числе.

Comments

( 8 comments — Leave a comment )
thin_lizard
Dec. 8th, 2008 02:04 pm (UTC)
вау, теперь и я могу сказать "у меня вот одна знакомая взяла ипотеку..."
раньше считала таких людей мифическими Крезами))
sovenok_
Dec. 8th, 2008 02:06 pm (UTC)
какие уж тут мифы - суровая реальность...
ex_white_wi
Dec. 8th, 2008 03:37 pm (UTC)
Добавлю в избранное на всякий. Спасибо :)
sovenok_
Dec. 9th, 2008 04:55 am (UTC)
на здоровье;) хотя ты же понимаешь, могут быть нюансы
sham69
Dec. 8th, 2008 05:43 pm (UTC)
Я налоговый вычет получал на счет в сбере, кажись
sovenok_
Dec. 9th, 2008 04:56 am (UTC)
ну это куда укажешь, какой счет подсунешь.
_crazy_fish
Dec. 13th, 2008 12:30 pm (UTC)
Света, я всегда знала, что ты Герой, но прочитав всё вот это, я поняла, что на самом деле ты - Супергерой! Всяческие Бэтмэны просто блекнут на фоне исключительной женщины, которая не только тащит на своих хрупких плечах целое семейство, но и осилила настолько масштабное мероприятие как самостоятельное решение квартирного вопроса. Пожалуй, я не знаю никого из наших современников, кто бы мог с тобой сравниться в силе духа...
sovenok_
Dec. 13th, 2008 01:31 pm (UTC)
да ладно, масштабное мероприятие осиливают многие, просто мало кто об этом потом так эпически пишет;)
но все равно приятно, спасибо;)
( 8 comments — Leave a comment )

Latest Month

July 2019
S M T W T F S
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   
Powered by LiveJournal.com
Designed by Paulina Bozek