Tags: недвижимость

презик

(no subject)

нет, всеже квартирный вопрос испортил Москвичей... давайте смотреть в суть вещей: вот компания Mirax, незаурядная компания, росшая со скоростью детонации, влезавшая в амбициозные проекты... и что же мы видим теперь, когда возникли сложности? Толпы интернет-нищебродов брыжжут отборной желчью и строчат бессмысленный пафос. А суть осталась прежней: бизнес рос, бизнес встал, а нищеброды как были нищебродами - так и остались. Ни тебе слез, ни сантиментов.
презик

про дно

отечественное массмедиа все ловит всеобщее дно, а вместе с ним его ловят и оголодавшие хомячки... а я зрю, что в разных сферах деятельности дно на разной глубине... а в некоторых сферах яма-то бездонная. Касательно бездонных ям: самый болезненное открытие еще впереди; существует ряд сфер, где падение в бездну просто неизбежно в связи со спецификой источников финансирвания. Для Калининграда, как я полагаю, неизбежен крах многих региональных застройщиков. В настоящий момент ситуация такова: есть дома, есть неплатежеспособные дольщики, большая часть из которых внесла меньшую часть взноса, есть застройщики с горой кредитов, нулевым балансом, лизинговой и арендованной техникой и неоплаченным персоналом. Стройка не ведется или ведется в соответствии с концепцией "создать видимость". По многим объектам произведены двойные продажи. Фактически объекты брошены на произвол судьбы, фактически кредиторы ждут чуда. Чуда не будет. Богатый дядя не придет и не даст длинный доллар на достройку объекта. Болезненная процедура банкротства неминуема. Единственный актив - это недострой, права на который еще предстоит оформить в процессе внешнего управления +продажа с торгов либо договоренности между кредиторами о схемах взаимного погашения и завершения строительства. Но это сложно; это требует высокой квалификации юристов и управляющих, это требует финансов, это требует контроля. ЭТО ТРЕБУЕТ ВРЕМЕНИ. Я боюсь, что это все приведет к жесточайшему дефициту вводимого жилья в регионах на горизонте в 5 лет ну и конечно к вытеснению региональных застройщиков крупными игроками с региональных рынков.
отакуэ

(no subject)

отакуэ

(no subject)

в свое время небезызвестный gamma-development приподнявшийся на рейдерском захвате недвижимости и доросший до определенных высот владения и управления (КДЦ, Балтийский пассаж, Европа-центр) анонсировал проект под кодовым названием "Альтштадт". Старт проекта назначен на 4-й квартал 2008-го. Идея прекрасна, в свое время ее продвигал Башин... теперь ни Башина (по последним сводкам метит в архитекторы в Раушен) ни "Альтштата" (просрали полимеры). Идея под сукно видимо?
презик

длинный пост по мотивам одного разговора

когда-то на заре демократии и гластности наша Россия-мать впитала в себя, не без подачи младодемократов, огромную массу западного права. Возникли как бы изниоткуда такие законодательные перлы, как фз "об АО" или фз "от товарных биржах" и другие аналоги западного права. Не обошло это дело и самое сокровенное - регистрацию прав на недвижимое имущество.

В нормальном, правовом обществе относительно сделок с недвижимым имуществом применяются три основных принципа: это подготовка к сделке; это удостоверение прав и переходов прав по договору; и это регистрация прав. В нормальном, опять таки правовм обществе, готовят сделку кто? правильно - частные лица, брокеры, банковские агенты, оценщики и проч. В нормальном, тобишь правовом обществе удостоверяют права и переход права кто? - правильно, поверенные лица, нотариусы. Опять таки в нормальном, правовом обществе регистрацию прав осуществляют поверенные же лица - те-же нотариусы или агенты реестров, функция которых донести сведения о свершившемся правом акте до места хранилища этой информации. Таким образом государственная функция в сфере прав на недвижимое имущество ограничивается ведением реестра прав, т.е. государство играет роль того самого счетовода, который занимается самым скучным - статистикой.

На заре капитализма эта система возникла и у нас... но в лихие 90-ые она была безусловно преждевременной, а в последствии наше государство испугалось, его потянуло на суверенную демократию и надежды на вменяемое право утонули в бюрократической маете.

Что же мы получили на самом деле?

Начнем с хвоста: российское государство не ограничилось функцией ведения реестра прав. Российское государство присвоило себе функцию регистрации прав, учредив в 98-ом году институт государственных регистраторов. Кто такой государственный регистратор? На самом деле - это государственный чиновник, принимающий решение о регистрации прав. Что плохого в том, что ответственный чиновник принимает ответственное решение, спросите вы? Я скажу что:
а. Вы не знаете кто он - этот государственный регистратор, регистрирующий Ваши права, так как не имеете с ним непосредственного контакта - это человек за ширмой;
б. государственный регистратор не несет ответственность за свои действия перед Вами, как правообладателем;
в. государственный регистратор совмещает функцию правового эксперта и регистратора... но руководствуется ФЗ "о гос.регистрации прав" и инструкциями "сверху", а не законодательством в целом

к чему ведут эти незатейливые три кита? Давайте рассмотрим на примере: Вы заключили сделку с неким субьектом, в результате которой приобретаете право на некое строение. С пакетом документов Вы отправились в рег.палату, там же подписываете договор и сдаете на гос.регистрацию (30 дней по закону за исключением редких случаев и личных инициатив). Вы знаете к какому регистратору попадет Ваша сделка? Нет! Возникает простой и незамысловатый вопрос: как можно доверять регистрацию сделки лицу, которое Вы не знаете, с которым Вы не имеете даже элементарных договорных отношений, лицу, которому Вы не давали ни каких поручений, лицу в компетенции которого Вы ни как не можете удостовериться? Нонсенс! Государсвто осуществит контроль? Блеф. Предположим государственный регистратор имеет особое мнение о трактовке законов в части указанной сделки - он выдает Вам отказ в регистрации. Вы сможете оспорить ЕГО действия? Чертос-два! Нет ни какой досудебной организации, которая бы могла рассматривать профессиональные действия регистратора - зачем, ведь регистратор-то г-о-с-у-д-а-р-с-т-в-е-н-н-ы-й! "Идите в суд!" - скажут Вам... и Вы пойдете! Вы думаете Вы сможете оспорить действия регистратора в суде? И тут промашка - даже в судебном порядке Вам не достать государственного регистратора из своей скорлупы, потому как спорить в суде Вам придется со всем ведомством, в лице уполномоченных юристов... а гос.регистратор отказал и забыл, не его дело вникать в нюансы. И наконец третье - пусть наш гос.регистратор не хочет на жопу пирогов и примет решение о регистрации сделки. Открою тайну: первый закон, которым мотивирует свои действия гос.регистратор - это ФЗ"о гос.регистрации недв." (пишу сокращенно название, но думаю суть понятна); в нем порядки и регламенты, а все остальное с его особого ИМХО - суета. Поэтому очень часто регистрационные службы принимают решения, не основываясь на другом законодательстве, которое не идет напрямую в противоречие с ФЗ"о гос.регистрации", но и не имеет с ним совпадение. Нарпимер, по негласному решению рег.службы по Калининградской области отчуждение земельных участков, приобретенных в собственность в период брака, производится без предоставления согласия супруга - почему? логика опирается на фз" о гос.регистрации" и до конца не ясна, но вот уже три года почти все сделки такого плана являются фактически оспоримыми.

Вернемся к баранам. Итак, мы выяснили, что для простого смертного гос.регистратор - это лицо которому нельзя доверять, но в тоже время это лицо, подобное архангелу небесному: в гневе оно разит, в милости благословляет. Какова же процедура сдачи документов на государственную регистрацию? Опля! Оказывается мы здаем документы неким иным лицам, экспертам, в функцию которых не входит (!) экспертиза представленного на гос.регистрацию (мы помним, что правовую эксперитзу провдят гос.регистраторы, которым мы не можем доверять). Какова же функция экспертов, принимающих документы? На самом деле их функция - сличить паспорт с паспортообладателем, проверить комплектность документов и внести поступившую информацию в базу... и поехало: 30 дней на гос. регистрацию ( в калининграде сейчас 15). Т.е., поймите правильно, Вы должны сдать сделку лицу, которое не намерено проводить правовую экспертизу, при этом подписав договор, которое это лицо не имеет право удостоверять, расплатившись по договору и не имея ни малейшего понятия - будет ли зарегистрировано на самом деле это действие и какие причуды Вас ждут в письме о приостановке государственной регистрации - ждать результата! Этоже просто сказка какая-то!!! В свое время, понимая косость создавшейся ситуации, рег.служба активно пропогандировала схему, по которой мы сначала сдаем на регистрацию договор и только когда договор зарегистрирован - производим расчет и окончательно закрываем сделку... но это 30 дней без учета тех сроков, которые уйдут на подготовку сделки и предварительные переговоры! Естественно ничего кроме взяток за ускорение такая система породить не может.

А дальше как карточный домик: первым рассыпался нотариат. Во что превратились нотариусы после отмены нотариального удостоверения сделок? В людей с автоштемпелями. Они потоком штампуют доверенности; они ни за что не отвечают - это не нотариусы. Нотариус на самом деле - это поверенное лицо; лицо которому некий субьект доверяет произвести некие значимые действия и формальности, при этом опираясь на определенную долю конфиденциальсноти. Падение "нравов" дошло до того, что многие нотариусы не считают нужным исполнять нотариальную функцию лично - они нанимают И.О., эдаких юристов по найму, которые будут ставить свою закорючку под штемпелем пока нотарка с товарками ходит по шопам.

Следом посыпались брокеры, юристы и прочая братия, осуществляющая подготовку сделок. Знаете сколько стоит "юридическое сопровождение" сделки купли-продажи квартиры в Калининграде? В среднем 8000 (а то и меньше) рублей! Что туда входит, спростие Вы? Ваше доверенное лицо соберет бумажки по списку из УФРС, напечатает типовой договор, заплатит гос.пошлину и возьмет талончик на регистрацию!!! Изготовление липовых справок за отдельную плату... 8т.р.! Юридическое сопровождение!!! "Я хуею дорогая редакция" - пишет Вам восьмилетняя девочка. Где мы и кто мы?! Полный пиздец в отрасли народного хозяйства!

ЭПИЛОГ: с первого марта объединены три орагнизации - БТИ, кадастр и рег.служба. Теперь три в одном. Суперведомство управляет правами и сделками. Вроде бы станет проще и это плюс реформы. Но что важно: ответственности, равно как и доверия станет значительно меньше.

зы: прошу прощения за сумбурное изложение мыслей.
отакуэ

обвал рынка недвижимости

ни за что не соглашусь с восставшими из пекла хулителями цен на недвижимость! С какого перепоя должны "обвалиться" в хлам цены на вторичном рынке?

Из года в год повторяется одна и таже ошибка, а именно звучит бессмысленное по сути мнение о том, что жилые квартиры в Российской Федерации являются чистым инвестиционным инструментом, в который "вкладывают", чтобы потом "извлечь". Это не так. Основная масса вторичного фонда - это недвижимое имущество, принимающее участие в естественном обороте, т.е. недвижимость, которая или востребована или не может быть продана без варианта. Что это значит? Это значит, что в подавляющем числе случаев на вторичном рынке продавец А не может снизить цену на свою квартиру, так как помимо продажи он приобретает альтернативу у продавца Б, а в условиях, когда разницу цены становится затруднительно покрыть кредитными средствами это еще и приведет к торможению рынка.

теперь о первичном рынке. Безусловно, испытывающие нехватку денежных средств строители могут пойти на беспрецедентное снижение цен на новостройки, таким образом "обрушив рынок"... какой рынок? Рынок новостроя, которой по большей мере представляет из себя рынок обязательств, гарантированных в той или иной мере, а зачастую имеющий очень слабые гарантии. Что это значит? Это значит, что на рынке появится огромное количество предложений долевого участия с высокой степенью риска застрять в долгострое. При этом, согласитесь, цена не имеет значения. Как это влияет на вторичный рынок? Ответ прост: сейчас где риск минимален, там и деньги.

что касается ипотеки и кредитов. Доля ипотечной недвижимости на вторичном рынке незначительна. Даже если предположить, что какая-то часть заемщиков окажется неплатежеспособной, их недвижимость, пройдя вся инстанции и будучи выставленной в продажу будет съедена рынком без последствий.

Общий диагноз по палате: вторичный рынок в целом продолжит плавное снижение в соответствии с соотношением спрос/предложение; причем, если крупное и старое жилье будет дешеветь быстрее, то малогабаритное и относительно новое может показать рост; в любом случае, разница в стоимости квадратуры будет все больше зависеть от размера квартиры, а именно - чем меньше квартира, тем больше цена за квадрат. Ловите редкий момент, когда можно будет например перескочить из однушки в двушку с минимальной доплатой.
адский петроклоун

(no subject)

когда тебе звонит 5-10 журналов/газет в день с предложением разместить рекламу становится понятно, что рынок "скорее мертв, чем жив". Умиляют крупные агентства: пока застройщики тупо продолжают давать разворотами и плакатами через один (хуле, кредиты длинны, а завтра так далеко)... агентства затаились, как вороватые лисы в лютую зиму. А ведь у них - директора, директора директоров, менеджеры, менеджеры менеджеров, секретарши, секретарши секретарш, шоферы, шоферы шоферов, уборщицы, уборщицы уборщиц и прочие нетрудовые элементы. Я думаю что многие из них уже услышали или в самом скором времени услышат заветное: "пшлинах".
отакуэ

вот уже пятый час продумываю ходы конем

у меня завтра суд. Кассация. Дело на миллион (увы, не в прямом смысле, а в переносном, т.е. за такие муки должны отстегивать лям, но увы - не все коту масленица). Вот такой вот торжественный финал года. Шансы оцениваю как один к четырем... не густо... надо за эти 25% уцепиться бульдожьей хваткой.
отакуэ

впервые на арене танцуют и поют

в предновогодние месяцы как правило действуют две тенденции: одна характеризуется общей фразой "успеть до нового года", вторая - фразой "отложить до послепраздников". Последние годы первая тенденция побеждала и мы пренепременно получали предновогодний ажиотаж на рынке недвижимости. Но только не в этот раз! В этом году возобладала вторая тенденция... и это дает нам явление под названием "отложенный спрос". Будем надеяться, что дает :-)