?

Log in

No account? Create an account

_devol_


Devol's Zeitschrift

Eile mit Weile


Previous Entry Share Next Entry
Жилье в Москвабаде
_devol_
С некоторым удивлением прочитал в ЖЖ "прогнозы" о якобы скором обвале на рынке жилья в Москве. Мое мнение таково: в краткосрочной перспективе цены на жилье падать не будут, и наоборот - будут уверенно расти. В среднесрочной перспективе возможна волатильность, но объективно стоимость метра дойдет до 4,5-5,5 тыс. долларов за метр. В долгосрочной перспективе снижение цен возможно лишь в случае ряда неблагоприятных экономических факторов.

Теперь по самим факторам, которые будут влиять на динамику стоимости москвабадского метра.

1. В Москву идет и будет идти устойчивый поток людей, горящих желанием приобрести себе тут недвижимость. Фактически, Москва играет роль "сверх-центра" для бывшего СССР и потому подпитка для этого потока объективно существует.

2. Пока сохраняются высокие цены на экспортные сырьевые товары Россиянии, говорить о каком-либо снижении стоимости жилья в столице глупо. В страну прет поток бабок. Несмотря даже на "пылесос" Стабфонда, который некоторую часть из них утилизирует. При высоком спросе и относительно невысоком росте предложения на рынке недивжимости это будет означать также тренд в сторону повышения цен на жилье.

3. Расширение ипотечного кредитования. В прошлом году доля покупок квартир за счет ипотеки в Москве, на мой взгляд, не превышала 3-5%. Сейчас уже она выше в полтора-два раза.

4. Сохраняющаяся в Москве структура и особенности рынка строительства жилья, который является абсолютно непрозрачным и коррупционным, что ведет к завышению себестоимости жилья постоянно. Никаких перспектив для изменения ситуации нет. Возможно, помогли бы массовые расстрелы, но и то лишь на время. :)

Все это означает, что к концу 2007 года стоимость московского метра составит в среднем около 5 тыс. долларов (плюс-минус туда-сюда 10-15%). Высокие цены на нефть будут, по всей видимости, сохраняться до 2008 года, так что, возможно, стоимость дойдет и до 6 тыс. долларов. Полагаю, что порог в 5-6 тыс. долларов - это психологический рубеж.

После него большинству потенциальных покупателей (т.е. не тех, кто покупает квартиры на отмываемые от наркоторговли деньги или с инвестиционными целями) станет понятна иллюзорность приобретения жилья в Москвабаде. Как выход, люди переориентируются на покупку недвижимости в Подлужковье - квартир, домов и квартир в коттеджах. И вот именно тогда - возможно - цены на жилье в Москвабаде начнут хотя бы стагнировать.

Любому разумному челвоеку 25-35 лет понятно, что при таком раскладе шансов у него на нормальную семейную жизнь и т.п., которая предусматривала бы улучшение жилищных условий, крайне мало. Какой тут может быть выход? Дождаться цены метра квартиры до 5-6 тыс. долларов, и продать квартиру, либо обменять ее с доплатой на дом с землей в Подмосковье (это как один пример), либо заложить квартиру, а на полученные деньги купить дом с землей или квартиру в Подлужковье. Возможно, целесообразно будет также и прикупить просто земли в этом регионе - она будет постоянно расти в цене, резервы этого роста объективно есть, так что покупка будет оправдана.

Операция может показаться рискованной, но в любом случае человек приобретает дополнительно (в случае кредита с залогом) дополнительную собственность, сохраняя возможность и распоряжаться прежней (допустим, сдавать в аренду).


  • 1
Более года работал директором по маркетингу в инвестиционно-строительном холдинге, много повидал:). Вынес оттуда твердое убеждение, что массовые расстрелы это минимальное условие начала положительных перемен в этой отрасли и коррумпированном государственном окружении вокруг строительства.

только полный и бесповоротный крах Эрафии может быть хотя бы небольшой гарантией каких-либо изменений. :)

не факт, что будет лучше если все сломать, слишком опасное это дело - революции

да не революции никакие, а просто окончательное банкротство в государственном плане.

до 40% жилья в Москве используется в сберегательных целях, поскольку других инструментов с доходностью выше уровня инфляции практически нет, если не говорить о спекулятивных играх на фондовом рынке
то есть нынче строится очередная финансовая пирамида

в какой-то момент при замедлении темпа роста цен начнется массовая паническая фиксации прибыли, что приведет к резкому росту предложения
и вытекающему из этого обвальному снижению цен
произойдет сдувание пузыря, как в свое время случилось при аналогичных обстоятельствах в Японии

ну и что, что используется в инвестиционных целях? Объективные резервы роста стоимости метра есть, и я их привел. Поэтому метр будет дорожать. А вот "обвал"...знаете, может и реально случиться, но когда? И каковы размеры этого обвала? Стагнация? Снижение на 20-30%?

Московская недвижимость обречена быть дорогой. Никуда от этого не деться. А конкретная ее стоимость - уже дело десятое...ИМХО.

уже сейчас у многих возникают трудности при быстром уходе в кэш - сроки экспозиции растут

другие сливают активы в предверии ухода лужковской братии
как только появится надежный инсайд, произойдет обвал
полагаю, известных стариков показательно тряханут поближе к выборам


возможно. Эти факторы могут играть роль. Скачок туда, скачок сюда...Но пока я вижу вполне объективные причины для роста до 5-6 тыс. баксов за метр. Как дальше будет - время покажет.

Интересно, сколько в среднем стоит квадрат в европейских городах, есть такие данные?

Чтобы получить представление о доступности жилья, нужно соотнести его среднюю стоимость со средним заработком семьи (price/earnings ratio, P/E).

Москва - 8,1

Официальных данных о средней стоимости квартир в Москве нет. Оценка аналитического центра irn.ru на 10 апреля - $2882 за 1 кв. м. Средняя площадь покупаемых в Москве квартир составляет около 60 кв. м, говорит гендиректор агентства недвижимости "Золотоцвет" Фарит Байбиков.

Достоверных данных о доходах московских семей тоже нет, тем более что зарплаты часто платятся вчерную. По данным Мосгорстата, среднемесячный доход на душу населения составил в 2005 г. 24 886 руб. ($890). Если предположить, что в семье из двух работающих взрослых каждый имеет доход $890, то P/E для Москвы составит 8,1 ($172 920 - 60-метровая квартира, $21 360 - доход).

Лондон - 6,94

Из-за роста цен в последние годы купить жилье молодым лондонцам так же непросто, как и москвичам. Они практически не могут себе позволить приобрести отдельно стоящий дом, а также квартиру более чем в половине из 32 округов города. Сейчас одно из самых популярных среди молодых семей мест в Лондоне - это Далвич (район в юго-восточном округе Саутварк, примерно на полпути от центра к окраине), рассказывает Джон Кюпей, региональный менеджер Halifax Estate Agency, которое рассчитывает индексы стоимости жилья в Великобритании. "Обычно молодая семья может купить квартиру с одной спальней (т. е. две комнаты и кухня. - "Ведомости"), доступные же по цене квартиры с двумя спальнями или недорогой дом расположены на окраинах или в пригородах, - добавляет главный экономист Мартин Эллис".

По данным Halifax, в IV квартале 2005 г. средняя цена объекта жилой недвижимости в Лондоне составила 257 120 фунтов стерлингов ($450 405), а лондонская семья, по данным городских властей, заработала в прошлом году 37 073 фунта ($64 925). Таким образом, P/E составил 6,94.

Нью-Йорк - 8,32

"Жилье в Нью-Йорке - одно из самых недоступных в стране. Цены, а в последние месяцы и ставки по кредитам растут быстрее среднего заработка", - говорит Уолтер Молоуни из Национальной ассоциации риэлторов. Средняя цена дома на одну семью выросла за год на 19,2% до $537 000.

По данным Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB), средняя цена жилья в Нью-Йорке и пригородах Уэйн и Уайт-Плейнз составила в IV квартале 2005 г. $480 000, тогда как годовой заработок семьи - $57 650 (P/E - 8,32). Индекс доступности жилья NAHB/Wells Fargo показывает, что в Нью-Йорке лишь 5,7% продаваемых домов доступны семье со средним достатком (индекс рассчитывается исходя из того, что семья тратит 28% дохода до уплаты налогов на оплату 90% стоимости жилья по 30-летнему ипотечному кредиту).


Берлин - 5,89

В Берлине москвич мог бы себе позволить квартиру попросторнее, чем в своем родном городе. Средняя цена квадратного метра, по данным аналитической компании BulwienGesa, составила в 2005 г. 2100 евро ($2540) - 1650 евро на вторичном рынке и 2550 евро на первичном. Берлинская недвижимость сегодня стоит примерно столько же, сколько в начале 1990-х гг., - избыточные объемы строительства привели к тому, что многие здания стоят пустыми. Кроме того, в Берлине лишь 13% квартир находятся в собственности. Жители Восточной Германии после падения социализма не получили возможность бесплатно приватизировать квартиры, как в России, объясняет старший экономист Deutsche Bank Тобиас Юст.

"Не очень дешевое, но все же достаточно приемлемое по цене жилье можно найти в центральном районе Тиргартен, - рассказывает Юст. - Если двигаться на юго-восток Берлина, то в районе Трептов расположены дома с квартирами средней цены и качества, а уже совсем дешевые и простые квартиры - в Нойкельне, но там живет много безработных и семей с низким достатком".

Среднее жилье - это, как правило, 2-3-комнатная квартира площадью около 80 кв. м со всеми удобствами, говорит Юст (в дешевых домах что-то может отсутствовать, например центральное отопление). Такая квартира обойдется в 168 000 евро ($203 310). Р/Е составляет 5,89 при среднем доходе в 2003 г. 28 512 евро (последние из имеющихся данных).

Варшава - 4,62

Как и в Москве, в Варшаве цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы. Причина удорожания - инвестиционный спрос и нехватка предложения в сегменте экономкласса. "Главная группа покупателей жилья - молодые семьи в возрасте 25-35 лет, поэтому наибольшим спросом пользуются двухкомнатные (45-60 кв. м) и трехкомнатные квартиры (60-80 кв. м)", - отмечают аналитики REAS Konsulting. По данным польского подразделения Knight Frank, квартиры экономкласса на окраинах стоят $800-1160 за 1 кв. м, а в более престижных районах, расположенных на юго-восток от центра вдоль берега Вислы, - $1100-1700.

В REAS утверждают, что средний размер квартиры равен 72,6 кв. м, а цена - 4788 злотых/кв. м ($1465); итог - $106 360. По данным госстатистики, заработок семьи из двух человек в Мазовецком воеводстве, столицей которого является Варшава, составляет около $23 000. Таким образом, Р/Е равно 4,62.

Москва выше Лондона
По относительной стоимости жилья
Михаил Оверченко
Ведомости 11.04.2006, №63 (1590)

(Deleted comment)
с одной стороны, для российских розничных инвесторов, которые вложились в жилье как сберегательный инструмент, характерно стадное чувство
стоит уйти в кэш 10% из них, бегство примет обвальный характер
с другой – достаточно посторонних крупных игроков, желающих выбить с московского рынка лужковско-ресинскую мафию и готовых демпингнуть ради этого
с третьей, многое зависит от выбора преемника ВВП и его назначенца на пост мэра Москвы, которым будет выгодно уронить цены на жилье чисто в популистских целях

спасибо за данные!

Это все правильно, но что делать с тем, что объективная цена московской квартиры - миллион долларов?
Объективная - потому что есть желающие ее за такую цену покупать. И их, к сожалению, много.

треть желающих приобретают квартиры исключительно из-за того, что рост цен на жилье значительно опережает инфляцию, обеспечивая высокую доходность

при снижении этого параметра начнется массовый сброс этих активов для фиксации прибыли, и ценовое равновесие установится на более низком уровне

Это замечательно

но пока это, к сожалению, единственный аргумент в пользу "обвала" цен. Да и то слабенький. Рынок жилья - консервативный. Инвесторы заранее знали, что идут на среднесрочные и долгосрочные инвестиции. А потому резкий обвал тут маловероятен.

Допустим, 10% квартир, приобретенных за последние 5-7 лет реально выйдет на продажу. Ну и что? Их тут же раскупят. Цены если и снизятся, то на несколько процентов.

В общем, пока до психологического рубежа дело не дошло, коррекция маловероятна. Благо желающих купить тут квартиру навалом.

(Deleted comment)

Ерунду пишете

Это на фондовом рынке возможна массовая фиксация прибыли, паника и обвал. Потому как если все начало падать - ты или продашь за сколько успеешь или останешься с кусочками резанной бумаги на руках.
С недвижимостью так не бывает никогда потому что так никогда не бывает. При падении цен - смысла торопиться нет, ты в любом случае останешься со своим имуществом, которое прекрасно простоит и 5 и 10 лет и еще деньги на сдаче в аренду поднимаешь. Процент нервных личностей, которым деньги нужны срочно - относительно невелик.
Спрос - растет. Банковские ставки - падают, из за чего количество желающих потратить 200к на квартиру увеличивается. А количество этих квартир не особо так растет.
Думаю к 2008 мы увидим 8-10к за метр в москве.

Re: Ерунду пишете

как говорят патологоанатомы, вскрытие покажет, кто прав

уже сейчас многие из тех, кто срочно окэшивает квартиру, сталкиваются с большими трудностями, обнаруживая, что подобный товар становится все менее ликвидным: до 20% наваренной прибыли приходится отдавать посредникам, соответственно реальная доходность оказывается ниже уровня инфляции

рынок жилья остается единственным в России, на котором не обожглись мелкие розничные инвесторы
пока не обожглись

Re: Ерунду пишете

Если минимальный порог инвестиций на рынке составляет от $100к - то инвесторы не такие уж и мелкие.

Квартира "миддл класса" (т.е. к примеру двушка в обычном неэлитном доме площадью скажем метров в 60-80) в москве уходит максимум за неделю. Т.е. с ликвидностью тоже все в порядке.

А насчет 20% - я бы сказал это совершенно безбожное приеувеличение. Вышеупомянутая двушки, где нибудь скажем в свиблово стоит сейчас что то вроде $200-250к. Посредники возьмут со сделки что то около 3-6к, плюс еще нотариус. Т.е. что то около 2-3%.

Думаю к 2008 мы увидим 8-10к за метр в москве.

увидели? Это я из будущего. :)

  • 1