?

Log in

No account? Create an account

_devol_


Devol's Zeitschrift

Eile mit Weile


Previous Entry Share Flag Next Entry
Закономерный удар по московским ленд-лордам
engl
_devol_
Вторичный рынок жилья Москвабада догнала вторая волна кризиса. Первую волну, напомню, пережили худо-бедно нормально, если сказать так обтекаемо. Первый вал выразился, в первую очередь, в двухкратном падении "долларовой" составляющей цены усредненного москвабадского квадратного метра. В 2014-2015 годах она в столице РесФеда снизилась с примерно 5,5-6 тысяч долларов до 3 тысяч. График irn.ru в помощь:


В принципе, это было неприятно для тех, кто заливал на этот рынок валюту и надеялся сохранить сбережения именно таким, "ангольским" способом. Другие убеждали себя в том, что в рублях цены-то остались теми же, а поскольку расходы и доходы в них, то не фига хулить православие. Все путем.


Если не обращать на чисто ситуативный всплеск рублевой цены в 2014 году, то к осени 2016 года "метр" в рублях в Москвабаде стоил столько же, сколько и до "крымнаша" - 170-180 тысяч рублей. О приближении второй волны "коррекции" говорилось давно, и связывалась она, в первую очередь, с просадкой доходов населения (кои купировать не смогла даже православная еботека под кошерные 15%). Но в реальности, все оказалось еще веселее.

Рынок вторичного жилья в Москве пережил худшее падение за 11 лет.
Покупательский спрос на вторичное жилье в столице сократился по итогам прошедшего октября на 22,5%.
По оценкам "Инкома", на вторичном рынке московского жилья сейчас представлены 43,4 тысячи объектов. Консультанты отмечают насыщенность рынка низколиквидными квартирами - в устаревшем типовом жилье и в сталинских домах, расположенных в спальных районах.

Покупателей стало меньше, объектов на вторичном рынке, в т.ч. самого, как кажется, "ходового сегмента" - больше. Что будет дальше? Дальше продавцы будут стараться держать цены, но тем, кому нужны баблосы, пойдут на дисконт. Иного выхода нет. Следовательно, вслед за ними вниз понесется и рублевая цена на столичные метры. Это уже даже не прогнозируется, это суровое настоящее, ибо на 1 реального покупателя до 5-6 реальных квартир:

Выиграть борьбу можно только ценой — около 10% ниже среднерыночных аналогов, в том числе в новостройках. А значительно уступать в цене большинство продавцов пока не готовы, отсюда и затоваривание. До 80% общего количества квартир в централизованных базах данных — балласт. Реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации. Это количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом текущего снижения спроса.

Итак, два фактора уже есть - это снижение покупательской способности и затоваривание рынка в самых "ходовых" сегментах. Третий фактор, который добивает вторичку - это предложение на первичном рынке жилья. Причем даже не самого Москвабада (хотя тут в предпоследнем квартале 2016 года зафиксирован прирост сделок ДДУ и неплохой, т.е. норот попер в первичку), а Подмосковья. Здесь сохраняется рост продаж, цена метра - около 70-90 тысяч рублей. Понятно, что это жилье говенное, это сплошные курятники, часто без инфраструктуры, но... - это дешевле почти в 2 с лишним раза! Чем зассанный хрущ где-нибудь в пределах ТТК. По сути, москвабадская вторичка стала откровенно инвестиционно непривлекательна. А значит, падение цен в этом сегменте будет идти. Возможно, до плюс-минус уравнивания с ценами на первичном рынке. То есть, где-то до уровня "первички", ну а падение цен пока маскируется стандартно дисконтом уже в ходе самих сделок:

Алексей Бернадский отмечает, что в объявлениях о продаже жилья на вторичном рынке сейчас в основном фигурируют те же цены, что и год назад. "Но скидки в реальных сделках заметно выросли, иногда они могут достигать 10-15%, в среднем речь идет о 5-7%",— добавляет он. В "Инкоме" отмечают снижение средней стоимости вторичного жилья на 3,7% за год. При этом, по расчетам риэлторов, с дисконтом сейчас заключаются 83% сделок. Средний размер скидки — 8,6% от стартовой цены. По оценкам господина Бернадского, сроки экспозиции жилья сейчас составляют от четырех до шести месяцев. По словам Алексея Попова, средняя цена жилья на вторичном рынке в Москве без учета элитных предложений на текущий момент — 185,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Те ребятки, которые в 2012-2014 годах вложили все в доллары и сберегли их, в ближайшие 2-3-4 года получат возможность удачно прикупить неплохие и, вероятно, даже уникальные объекты в Москвабаде. По ценам в примерно 3-4 раза дешевле. Если у них будет надобность, конечно.


  • 1
...все ждут снижения ставок по ипотеке.
и выкалывают глазки Сахипаздовне на фотках.

дык если ипотеку сделают еще более доступной, вторичке московской это мало поможет. А делать еботеку дешевле, чем ставка Центробанка - это как? Они так не могут :)

...вот и сел народ московский и не очень со своими денюжками в засаду.
а йиботека под 13%при ставке ЦБ в 10% и реальной инфляции в 5,5 % (год к году) - это инфернальное зло.

Почему сел?
Выселяют из купленных квартир?

ждут еще большего снижения цен + удешевления кредита

маловероятно удешевление кредита. Потребительская инфляция в РФ около 9-12%.

Ну это пока слезы инвесторов. Слезы норота закапают попозже, когда квартирки обложат налогом. И не таким, как планируют в 2017 году, когда кошерная трешка в пределах ТТК будет стоить 15-20 тысяч в год, а тысяч под 60-100. Ну а куда деваться-то?

Нефть духовитая в цене явно не растет, обязательства бюджета - ого-го какие, в Москвабаде Собянин запланировал мост высотой какой-то ниипической строить, а откуда деньги брать? С жителей. :)

Интересно. По идее, из-за кризиса народ из провинции должен валить в Москву в поисках работы или стоимость аренды со стоимостью жилья не коррелирует?

Коррелирует, но не совсем напрямую, там все сложнее. Хотя если строить графики, то некоторые совпадения там будут.

Тут несколько разнонаправленных сил.

Во-первых есть противоположный поток мигрантов, который едет в родной кишлак переждать кризис на своём огороде.

Во-вторых, это как бы совершенно разные сегменты платежеспособного спроса: мигрант поднимающий, условно, пускай даже 2000 у.е. в месяц не является потенциальным покупателем квартиры за 200 000 у.е., по крайней мере в кратко и средне срочной перспективе.

Наверное ценовое давление из "рынка коек в общаге" на "рынок квартир" существует, но оно косвенное и наверное производит эффект с большим временным лагом.

Ну, мы тут, как бы, кручинимся о бедных и несчастных московских лендлордах. Раз у людей нет денег на покупку квартир, а только на съём, то стоимость аренды должна расти. Тогда метры могут быть интересны с целью получения стабильного дохода с аренды. Вроде, американские лендлорды живут именно этим.
Мне знакомый рассказывал, когда он отдыхал в Португалии, познакомился с четой пенсионеров. Люди сдавали квартиру в Москве (в каком-то выгодном месте) и даже на меньшие деньги снимали жильё в Португалии. На дельту + 2 пенсии (неплохие по российским меркам) жили там. Солнце, воздух и вода. Говорили, что вполне хватало на прожитьё/бытьё. Правда, всё это было до 2014 года.

Наоборот, сравнительная динамика уровня жизни все последние годы изменяется не в пользу Москвы. Многие регионы еще и от санкций выигрывают. Например, в Брянскую глубинку, на развитие сельского хозяйства, сейчас денег закачивается не меньше, чем в эпоху позднего СССР, когда "развивали Нечерноземье".

Интересно, есть ли смысл закачивать в брянский агропром?
Есть же другие регионы, где будет польза, где средства не пустят на ветер

"Есть же другие регионы, где будет польза, где средства не пустят на ветер"

Это какие?

Ну, навскидку, Краснодар, Татария, Ростов, Белгород, Оренбург.

И чем Брянщина хуже?

В смоленский сейчас тоже закачивают.

Для скотоводство климатические условия вполне хорошие.
Рынок сбыта - Москва рядом.
Земли были полузаброшенные, поэтому оказалось возможно скупить их задарма

А, точно!
О животноводстве я и не подумал.
Наверное, для пастбищного хозяйства все условия.
Ну а зерновой корм можно и подвезти.

Для коров да - все условия, и для пастбищного и так - сеяная трава; горох, кукуруза на зелёнку хорошо растут.

Но вроде больше развивается свиноводство. Наверное с ним проще. А если концентрация не очень большая то местного ячменя, овса на корм должно хватать.

...Но само утверждение Корнева, что из-за этих вложений в с/х народ может потянуться в эти области, считаю сомнительным.

Потянется, понятно.
Но с учетом современных реалий, это максимум несколько тысяч человек.

Пока эта закачка выглядит рваческой. То есть, вложить, отбить и быстро-быстро утащит, урча утробно, к себе на Кипр баблос. Мираторг, если не ошибаюсь, потратил около 200 миллионов долларов, если не более, на закупку племенного стада коров и бычков в США и Австралии.

Но денег в развитие племенного дела практически не вкладывается.

Интересно, есть ли смысл закачивать в брянский агропром?
Есть же другие регионы, где будет польза, где средства не пустят на ветер

А есть вообще в РФ работоспособные модели сбережения и инвестирования средств? Кроме складировать в коробку из под ксерокса наличные доляры и ждать очередного черного вторника с периодичностью 6-8 лет. В этот вторник деньги конечно удваиваются. Но шаг валютного падения РФ это годы и десятилетия. 1998 - 2008 - 2014. Так проходит жызнь. Есть что ни будь еще? Вот про индвидуальные инвестиционные счета что то говорят. Типа покупаешь ОФЗ 8% плюс 13% возврат НДФЛ и того 22% в год. И типа государство свои бумазюльки облигации всегда выкупит. Как ваше мнение?

Честно говоря, не знаю, не пробовал. Я бы вообще поостерегся играть в игры с государствами, тем более такими, как РФ. У которых национальная валюта падает в 2 раза, а генерал-резидент несет ахинею о том, как это зашибись, и как будет славно выполнять он свои бюджетные обязательства... :)

Я так понимаю, что суть экономики в волнах, как и всего в нашей вселенной. А искусство зарабатывать и сохранять, даже приумножая - это умение ездит на волнах, серфинг своего рода. :) И волны ловить по всему миру. :) То есть, смысл ограничиваться РФ? Да, в 2004-2008, а затем 2009-2014 годах столичная недвижимость неплохо прирастала. Но, нащупала свое закономерное. :) Плюс обвал нефти и прирост первички.

  • 1