devol (_devol_) wrote,
devol
_devol_

Category:

Закономерный удар по московским ленд-лордам

Вторичный рынок жилья Москвабада догнала вторая волна кризиса. Первую волну, напомню, пережили худо-бедно нормально, если сказать так обтекаемо. Первый вал выразился, в первую очередь, в двухкратном падении "долларовой" составляющей цены усредненного москвабадского квадратного метра. В 2014-2015 годах она в столице РесФеда снизилась с примерно 5,5-6 тысяч долларов до 3 тысяч. График irn.ru в помощь:


В принципе, это было неприятно для тех, кто заливал на этот рынок валюту и надеялся сохранить сбережения именно таким, "ангольским" способом. Другие убеждали себя в том, что в рублях цены-то остались теми же, а поскольку расходы и доходы в них, то не фига хулить православие. Все путем.


Если не обращать на чисто ситуативный всплеск рублевой цены в 2014 году, то к осени 2016 года "метр" в рублях в Москвабаде стоил столько же, сколько и до "крымнаша" - 170-180 тысяч рублей. О приближении второй волны "коррекции" говорилось давно, и связывалась она, в первую очередь, с просадкой доходов населения (кои купировать не смогла даже православная еботека под кошерные 15%). Но в реальности, все оказалось еще веселее.

Рынок вторичного жилья в Москве пережил худшее падение за 11 лет.
Покупательский спрос на вторичное жилье в столице сократился по итогам прошедшего октября на 22,5%.
По оценкам "Инкома", на вторичном рынке московского жилья сейчас представлены 43,4 тысячи объектов. Консультанты отмечают насыщенность рынка низколиквидными квартирами - в устаревшем типовом жилье и в сталинских домах, расположенных в спальных районах.

Покупателей стало меньше, объектов на вторичном рынке, в т.ч. самого, как кажется, "ходового сегмента" - больше. Что будет дальше? Дальше продавцы будут стараться держать цены, но тем, кому нужны баблосы, пойдут на дисконт. Иного выхода нет. Следовательно, вслед за ними вниз понесется и рублевая цена на столичные метры. Это уже даже не прогнозируется, это суровое настоящее, ибо на 1 реального покупателя до 5-6 реальных квартир:

Выиграть борьбу можно только ценой — около 10% ниже среднерыночных аналогов, в том числе в новостройках. А значительно уступать в цене большинство продавцов пока не готовы, отсюда и затоваривание. До 80% общего количества квартир в централизованных базах данных — балласт. Реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации. Это количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом текущего снижения спроса.

Итак, два фактора уже есть - это снижение покупательской способности и затоваривание рынка в самых "ходовых" сегментах. Третий фактор, который добивает вторичку - это предложение на первичном рынке жилья. Причем даже не самого Москвабада (хотя тут в предпоследнем квартале 2016 года зафиксирован прирост сделок ДДУ и неплохой, т.е. норот попер в первичку), а Подмосковья. Здесь сохраняется рост продаж, цена метра - около 70-90 тысяч рублей. Понятно, что это жилье говенное, это сплошные курятники, часто без инфраструктуры, но... - это дешевле почти в 2 с лишним раза! Чем зассанный хрущ где-нибудь в пределах ТТК. По сути, москвабадская вторичка стала откровенно инвестиционно непривлекательна. А значит, падение цен в этом сегменте будет идти. Возможно, до плюс-минус уравнивания с ценами на первичном рынке. То есть, где-то до уровня "первички", ну а падение цен пока маскируется стандартно дисконтом уже в ходе самих сделок:

Алексей Бернадский отмечает, что в объявлениях о продаже жилья на вторичном рынке сейчас в основном фигурируют те же цены, что и год назад. "Но скидки в реальных сделках заметно выросли, иногда они могут достигать 10-15%, в среднем речь идет о 5-7%",— добавляет он. В "Инкоме" отмечают снижение средней стоимости вторичного жилья на 3,7% за год. При этом, по расчетам риэлторов, с дисконтом сейчас заключаются 83% сделок. Средний размер скидки — 8,6% от стартовой цены. По оценкам господина Бернадского, сроки экспозиции жилья сейчас составляют от четырех до шести месяцев. По словам Алексея Попова, средняя цена жилья на вторичном рынке в Москве без учета элитных предложений на текущий момент — 185,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Те ребятки, которые в 2012-2014 годах вложили все в доллары и сберегли их, в ближайшие 2-3-4 года получат возможность удачно прикупить неплохие и, вероятно, даже уникальные объекты в Москвабаде. По ценам в примерно 3-4 раза дешевле. Если у них будет надобность, конечно.
Tags: Аналитика, Квартиры, Москвабад, Недвижимость, Экономика
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Comments allowed for friends only

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 24 comments