?

Log in

No account? Create an account

_devol_


Devol's Zeitschrift

Eile mit Weile


Previous Entry Share Flag Next Entry
Москвабад квартирный: куда падаем?
engl
_devol_
В отличие от rusanalit, выбившего в 2008 году своим прогнозом на стоимость нефти в торговой сессии "белке глаз", у меня прогностические способности более чем скромные. Тем приятнее смотреть на некоторые экономические расклады, которые заранее предвосхищал. Так, в августе 2006 года сделал предположение:

К концу 2007 года стоимость московского метра составит в среднем около 5 тыс. долларов (плюс-минус туда-сюда 10-15%). Высокие цены на нефть будут, по всей видимости, сохраняться до 2008 года, так что, возможно, стоимость дойдет и до 6 тыс. долларов. Полагаю, что порог в 5-6 тыс. долларов - это психологический рубеж.

Смотрим на усредненный график стоимости жилья в Москвабаде на irn.ru и видим, что к началу 2008 года стоимость (средняя) метра доползла до 5,5 тысяч долларов и затем даже ненадолго пробила планку в 6 тысяч долларов. Поскольку график дает возможность построить долгий тренд, то видим:

- все умные и расторопные люди, вложившие бабло в москвабадскую недвижимость до 2008 года, реализовали ее на пике или около него;
- умные, но немного нерасторопные инвесторы, вложившие туда деньги, реализовали активы на втором "плато" - в 2011-2014 годах;
- глупые и просто гордые квартировладельцы будут теперь и далее терять в долларовом эквиваленте, что делает их вложения не просто отрицательными, а самоубийственными*.

Вложили в 2012 году, допустим, в метр 4000 долларов, теперь он стоит в 2 раза меньше. Причем роли даже не играет рублевая ипотека. Да, в рублях недвижимость может даже подорожать, но у большинства рублевые доходы не растут.

До какого порога в перспективе будет снижаться стоимость московского метра? Есть два сценария - плохой и очень плохой.

Первый: до 700-800 долларов за квадратный метр (плюс-минус 10-20%, разумеется). Можно упрекнуть такой прогноз в технократизме, ибо он выглядит калькой с желания дорисовать вышеприведенный график. Но опирается он на базовые показатели:

- цена на нефть (75-80% влияния) со всеми вытекающими;
- ежегодный приток населения в Москвабад (10-15%);
- развитие ипотеки и так далее.

При этом средняя зарплата в Москвабаде получается в долларовом эквиваленте что-то около 400-500, плюс-минус.

Как долго будет цена выходить на такой уровень? С ноября 2014 по ноябрь 2015 года усредненная стоимость метра в Москвабаде упала с 4500 до 2750 долларов. Еще 1 год жизни с ценой на нефть ниже 50 долларов, и стоимость метра снизится до 1300 - 1900 долларов преспокойно (плюс-минус). Два года с ценой на нефть ниже 50 бакинских за баррель дают в нормале 800 - 1200 долларов за квадрат, что практически означает вышеприведенный результат прогноза. Чтобы узнать, какая усредненная (не медианная!) зарплата будет тогда в Москвабаде, делите метр на два, сильно не ошибетесь.

Второй: до 1500-2000 долларов за квадратный метр (плюс-минус). Это если не будет долгого стояния в нефти "ниже 50" или резкого обвала в духе "сбегали к 20 и вернулись к 30-40".

В любом случае, в ближайшие 5 лет я бы не рассчитывал на то, что цены на московскую недвижимость вернутся к уровню "плато", не говоря уже о пике. Лучше закладываться на стоимость от 700 (для пессимистов) до 2000 долларов (для оптимистов). Возможно, что правда окажется где-то посередине.

P.S. Еще предчувствия:

Август 2011 года:

Почему-то подумалось, что в ближайшие 5-10 лет Эреф устроят некое новое издание "крымской войны", ну, то есть, не копию предыдущей, понятное дело, но что-то такое...

Но вообще, прогнозы - штука очень коварная и неблагодарная. Либо конкретный разговор по цифрам, либо предположение по долгим трендам. То есть, например, понятно, что Донбасс будут впихивать на Украину сапогом и понятно, почему. Вопрос лишь в сроках, которые могут гулять. А аргументы в духе "там же целая армия, что с ней делать", роли не играют. СССР/РФ содержали афганскую армию и платили до 1993 года по 3 миллиарда долларов Кабулу в год. Потом кончились деньги и как-то кончился Наджибулла.

* - каждый в меру своей прозорливости может прикинуть, на какой стадии "глупый дурак Девол" избавился от своих инвестиций. :)


  • 1
Но вообще-то ценник уже ПОЧТИ опустился на уровень столичных городов стран Восточной Европы :) Почти в данном случае означает, что еще нет.

2000 евро, например - это цена весьма хорошей первички в Праге или Варшаве (бизнес-класс). За 1500-1800 евро можно найти там или Братиславе вполне приемлемые метры (имею в виду не вообще, а по качеству). В Москве метр усредненно пока стоит около 2100-2300 евро.

возможно снижение цен и по другим причинам

- нефть, нефть и еще раз нефть. Это ключевой индикатор. Далее идут запасы баблоса, социальные и военные расходы (а они бешено растут), лимитрофы, кредиты друзьям, вывод баблоса из страны и так далее.

Т.е. реальные зарплаты может сильно падать и не будут - но недвижка будет понемногу дешеветь, избавляясь от спекулятивных инвесторов

- зарплаты уже упали в отношениях октябрь 2015 к октябрю 2014 на 10%. Рублевые цены на квартиры cнизились примерно также - с 200-210 тысяч рублей за метр до 180-185 тысяч рублей за метр. То есть, никакого опережающего падения стоимости жилья пока нет, хотя, вероятно, на рынке идет скрытый дисконт и демпинг :)

Но опять же - на падающем рынке, где потенциальные покупатели уходят резко в валюту или ушли уже туда, это мало помогает.

1500-2000 евро там - это бизнес-класс, а в МСК - это панель-муравейник, эконом-класс.
Эконом-класс у них стоит ~1000 евро.
Вот реально и сравняемся.
Нефть - ок. Но вот остальные факторы могут сработать так что и нефть не сильно поможет.
в "воюющей" стране инвестиции неблагодарное дело вообще

А, ну если по эконом-классу говорить, то да. Еще есть куда падать.

Нефть это вечный драйвер последних 30-40 лет в северной Евразии. Плюс война, конечно, безумие и так далее. :)

  • 1