?

Log in

No account? Create an account

_devol_


Devol's Zeitschrift

Eile mit Weile


Previous Entry Share Next Entry
Москвабад квартирный: куда падаем?
engl
_devol_
В отличие от rusanalit, выбившего в 2008 году своим прогнозом на стоимость нефти в торговой сессии "белке глаз", у меня прогностические способности более чем скромные. Тем приятнее смотреть на некоторые экономические расклады, которые заранее предвосхищал. Так, в августе 2006 года сделал предположение:

К концу 2007 года стоимость московского метра составит в среднем около 5 тыс. долларов (плюс-минус туда-сюда 10-15%). Высокие цены на нефть будут, по всей видимости, сохраняться до 2008 года, так что, возможно, стоимость дойдет и до 6 тыс. долларов. Полагаю, что порог в 5-6 тыс. долларов - это психологический рубеж.

Смотрим на усредненный график стоимости жилья в Москвабаде на irn.ru и видим, что к началу 2008 года стоимость (средняя) метра доползла до 5,5 тысяч долларов и затем даже ненадолго пробила планку в 6 тысяч долларов. Поскольку график дает возможность построить долгий тренд, то видим:

- все умные и расторопные люди, вложившие бабло в москвабадскую недвижимость до 2008 года, реализовали ее на пике или около него;
- умные, но немного нерасторопные инвесторы, вложившие туда деньги, реализовали активы на втором "плато" - в 2011-2014 годах;
- глупые и просто гордые квартировладельцы будут теперь и далее терять в долларовом эквиваленте, что делает их вложения не просто отрицательными, а самоубийственными*.

Вложили в 2012 году, допустим, в метр 4000 долларов, теперь он стоит в 2 раза меньше. Причем роли даже не играет рублевая ипотека. Да, в рублях недвижимость может даже подорожать, но у большинства рублевые доходы не растут.

До какого порога в перспективе будет снижаться стоимость московского метра? Есть два сценария - плохой и очень плохой.

Первый: до 700-800 долларов за квадратный метр (плюс-минус 10-20%, разумеется). Можно упрекнуть такой прогноз в технократизме, ибо он выглядит калькой с желания дорисовать вышеприведенный график. Но опирается он на базовые показатели:

- цена на нефть (75-80% влияния) со всеми вытекающими;
- ежегодный приток населения в Москвабад (10-15%);
- развитие ипотеки и так далее.

При этом средняя зарплата в Москвабаде получается в долларовом эквиваленте что-то около 400-500, плюс-минус.

Как долго будет цена выходить на такой уровень? С ноября 2014 по ноябрь 2015 года усредненная стоимость метра в Москвабаде упала с 4500 до 2750 долларов. Еще 1 год жизни с ценой на нефть ниже 50 долларов, и стоимость метра снизится до 1300 - 1900 долларов преспокойно (плюс-минус). Два года с ценой на нефть ниже 50 бакинских за баррель дают в нормале 800 - 1200 долларов за квадрат, что практически означает вышеприведенный результат прогноза. Чтобы узнать, какая усредненная (не медианная!) зарплата будет тогда в Москвабаде, делите метр на два, сильно не ошибетесь.

Второй: до 1500-2000 долларов за квадратный метр (плюс-минус). Это если не будет долгого стояния в нефти "ниже 50" или резкого обвала в духе "сбегали к 20 и вернулись к 30-40".

В любом случае, в ближайшие 5 лет я бы не рассчитывал на то, что цены на московскую недвижимость вернутся к уровню "плато", не говоря уже о пике. Лучше закладываться на стоимость от 700 (для пессимистов) до 2000 долларов (для оптимистов). Возможно, что правда окажется где-то посередине.

P.S. Еще предчувствия:

Август 2011 года:

Почему-то подумалось, что в ближайшие 5-10 лет Эреф устроят некое новое издание "крымской войны", ну, то есть, не копию предыдущей, понятное дело, но что-то такое...

Но вообще, прогнозы - штука очень коварная и неблагодарная. Либо конкретный разговор по цифрам, либо предположение по долгим трендам. То есть, например, понятно, что Донбасс будут впихивать на Украину сапогом и понятно, почему. Вопрос лишь в сроках, которые могут гулять. А аргументы в духе "там же целая армия, что с ней делать", роли не играют. СССР/РФ содержали афганскую армию и платили до 1993 года по 3 миллиарда долларов Кабулу в год. Потом кончились деньги и как-то кончился Наджибулла.

* - каждый в меру своей прозорливости может прикинуть, на какой стадии "глупый дурак Девол" избавился от своих инвестиций. :)


  • 1
многим москвичам трудно дается мысль, что квартира на Тверской не может стоить как в Нью-Йорке и Лондоне
а арендодателям еще труднее

Глобально, недвижимость во Втором и Третьем мире не может стоить дороже, чем в Первом. И если таковое вдруг случилось, то правильный выход - ее продажа, фиксация в валюте и уход в иной рынок. :)

У меня знакомые сейчас сидят. У них хата стоила до "вставания с колен" 1,5 ляма грина, сейчас - около 700-800 тысяч. И продать почти невозможно.

700-800 - это уровень 1999-2000г.
навряд ли нефть упадет ниже 30 долларов как тогда было
возможно снижение цен и по другим причинам
1. Спадет психологический психоз - недвижка в Москве это суперинвестиция и все такое...
почему то недвижка в Берлине, Мюнхене сильно дорого не стоит относительно их зарплат
2. Рост предложения качественных недорогих новостроек в благоустроенных пригородах. Строителям же все равно что-то строить и продавать надо. Ну и будут давить по ценам.
Собственно в 2000м они и продавили рынок когда массовое строительство началось.
Насыщенность рынка уже и так гораздо выше чем в те постсоветские времена, когда любая квартира была охрененной ценностью.
По метрам на душу мы пока отстаем от Европы, но уже не так сильно.
Т.е. реальные зарплаты может сильно падать и не будут - но недвижка будет понемногу дешеветь, избавляясь от спекулятивных инвесторов
типа тренда вверх не будет - ну и зачем ее держать, морочиться с арендой?
налог на недвижимость, рост ЖКХ также этому будут способствовать
Т.е. ценник может просто спуститься на уровень столичных городов Восточной Европы и без нефтяного стресса в результате нормального рыночного процесса.

Но вообще-то ценник уже ПОЧТИ опустился на уровень столичных городов стран Восточной Европы :) Почти в данном случае означает, что еще нет.

2000 евро, например - это цена весьма хорошей первички в Праге или Варшаве (бизнес-класс). За 1500-1800 евро можно найти там или Братиславе вполне приемлемые метры (имею в виду не вообще, а по качеству). В Москве метр усредненно пока стоит около 2100-2300 евро.

возможно снижение цен и по другим причинам

- нефть, нефть и еще раз нефть. Это ключевой индикатор. Далее идут запасы баблоса, социальные и военные расходы (а они бешено растут), лимитрофы, кредиты друзьям, вывод баблоса из страны и так далее.

Т.е. реальные зарплаты может сильно падать и не будут - но недвижка будет понемногу дешеветь, избавляясь от спекулятивных инвесторов

- зарплаты уже упали в отношениях октябрь 2015 к октябрю 2014 на 10%. Рублевые цены на квартиры cнизились примерно также - с 200-210 тысяч рублей за метр до 180-185 тысяч рублей за метр. То есть, никакого опережающего падения стоимости жилья пока нет, хотя, вероятно, на рынке идет скрытый дисконт и демпинг :)

Но опять же - на падающем рынке, где потенциальные покупатели уходят резко в валюту или ушли уже туда, это мало помогает.

1500-2000 евро там - это бизнес-класс, а в МСК - это панель-муравейник, эконом-класс.
Эконом-класс у них стоит ~1000 евро.
Вот реально и сравняемся.
Нефть - ок. Но вот остальные факторы могут сработать так что и нефть не сильно поможет.
в "воюющей" стране инвестиции неблагодарное дело вообще

А, ну если по эконом-классу говорить, то да. Еще есть куда падать.

Нефть это вечный драйвер последних 30-40 лет в северной Евразии. Плюс война, конечно, безумие и так далее. :)

Соглашусь с прогнозом.
Но нужно уточнить, что в рублях квартиры не падали, и в дальнейшем тоже будут падать вместе с рублем. Поэтому те, кто взял рублевую ипотеку по низкой ставке, и может рассчитывать не потерять работу - пока все равно в выигрыше.

Если верить irn.ru, то рублевые цены усредненно за метр жилья (не важно, первичка или вторичка, все среднее) упали за год с 210 до 180 тысяч рублей примерно. :) http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=1&step=week&grnum=1¤cy=0

Читал на днях про частые попытки московских арендодателей зафиксировать стоимость аренды в долларах (для ресторанов, магазинов и т.п.) - вот где новиопское безумие.

Edited at 2015-12-13 09:39 am (UTC)

А, ну флаг им в руки. :)

Кстати, смешно получается. Путиноиды "топили" за дедолларизацию экономики, призывали хранить сбережения в рублях и т.п. В итоге, когда рубль грохнулся и пошла сильная инфляция, хозяйчики вспомнили о долларе. :)

это очередной самообман- выставление долларового ценника. Потом по прошествии пары-тройки месяцев такой орел выставляет заниженный курс расчета -так что получается то ж на то же.
Рынок не обманешь, а он перешел к покупателям

Ну это бутик со шмотками может легко переехать. А раскрученный ресторан, например, переехать не может.

вообще то нормальный ресторан, в котором тебя банально не отравят тухляком- большая редкость.
сменят формат при переезде, бывает, посетители останутся
Ксати:
Раньше себестоимость строительства, допустим, в Москве, была $2–2,5 тыс. за метр, а продавали по $5–6 тыс. Сегодня себестоимость снизилась до уровня — $1 тыс., продаешь за $2,5 тыс. за метр. Доходность не меняется, просто те, у которых сохранились долларовые аппетиты, мучаются. Но если быстро принимаешь решение, что работаешь в рублевой зоне, то, по сути, ничего не изменилось. К примеру, могу сказать, что у нас даже сейчас жилье продается лучше, чем до кризиса.
Основатель группы «Ташир» Самвел Карапетян
Чувствуете, кто в строительный рынок заходит?
Гуцериевы-Шишхановы с саниуемым Су-155 уже там. "Балакин ведет себя спокойно".

Edited at 2015-12-14 10:03 am (UTC)

А почему себестоимость снизилась? В цене метра главный расход - рента чиновников. У меня знакомые до 2008 года строили дом в Москвабаде, их обязали 30-40% квартир отдать под "социальные нужды", т.е. передать лужковским ребяткам.

1.Посмотрел бы я на чинушу, которые уговорили бы Ташир что нибудь отдать. Ага, щаз.
2. С Таширом по недвиге, правда коммерческой и торговой, работаем с 2008 .Так вот, порядок у них там с контролем над издержками- высочайший. Для тех кто в системе все прозрачно - вплоть до того, что пару раз нам выплатили экономию.
Все через конурс открытый идет, в нем в обязательном порядке принимает участие компания из группы Ташир. Платят вовремя и в срок, правда дерут как липку за качество и время.

Ну, фиг знает. Все может быть :)

  • 1